Налоги в ОАЭ: что правда, а что миф
Все говорят что в ОАЭ нет налогов. Это почти правда - но есть разовые расходы при покупке, о которых агентства предпочитают молчать.
Главный миф о рынке недвижимости ОАЭ звучит так: "Там нет налогов". Это почти правда - но важно понимать разницу между "нет ежегодных налогов" и "нет никаких расходов".
Что действительно не существует в ОАЭ
Налог на доходы физических лиц - 0%. Заработал, получил аренду, продал с прибылью - всё остаётся вам. Никаких деклараций, никаких платежей государству с личного дохода.
Налог на прирост капитала - 0%. Купили квартиру за 1 млн дирхам (~$272 000), продали за 1.4 млн (~$381 000) - 400 000 разницы ваши полностью. Ни рубля, ни дирхама государству.
Налог на аренду - 0%. Сдаёте квартиру и получаете платежи - никаких налоговых обязательств с этого дохода.
Налог на наследство - 0%. Недвижимость передаётся наследникам без налоговых последствий.
Что реально существует - разовые расходы при покупке
Здесь начинается то, о чём агентства предпочитают умалчивать до момента подписания договора.
Регистрационный сбор - 4% от цены объекта. Это обязательный платёж в Земельный департамент Дубая (DLD). На квартиру за 1 000 000 дирхам (~$272 000) - это 40 000 дирхам (~$10 900) сверху.
Агентская комиссия - стандарт 2% от цены сделки. На тот же миллион - 20 000 дирхам (~$5 450). Комиссию обычно платит покупатель.
Административный сбор - около 580 дирхам за регистрацию.
Сбор застройщика при передаче прав (NOC) - от 500 до 5 000 дирхам в зависимости от компании.
Итого при покупке квартиры за 1 000 000 дирхам (~$272 000) реальная сумма выхода из кармана: 1 060 000-1 065 000 дирхам (~$289 000-$290 000).
Ежегодные расходы после покупки
Они небольшие, но существуют.
Сборы за обслуживание дома (service charges) - это платёж за содержание лифтов, бассейнов, охраны, уборки общих зон. Считается за квадратный метр: в среднем 15-40 дирхам в год. Для однокомнатной квартиры 60 кв.м это 900 - 2 400 дирхам ежегодно.
Страховка недвижимости - необязательна, но разумна. 500-1 500 дирхам в год.
Как это влияет на расчёт доходности
Если агент говорит "9% ROI" - это цифра до вычетов. Реальная доходность считается так:
Годовая аренда минус сборы за обслуживание минус управляющая компания (если есть, это ещё 10-15% от аренды) = ваш чистый доход.
Для квартиры с валовой доходностью 9% чистая будет в районе 6-7%. Это всё ещё очень хорошо по мировым меркам - но планировать нужно от реальных цифр.
Практический вывод
ОАЭ - одна из немногих юрисдикций в мире, где нет ежегодного налогового бремени на владение недвижимостью. Разовые расходы при покупке есть - закладывайте 6-7% сверху от цены объекта. Регулярных налогов нет совсем.
Это делает рынок принципиально другим по математике по сравнению с Россией (налог на имущество + НДФЛ с аренды) или Европой (налоги на аренду 25-45% в зависимости от страны).
Частые вопросы
Есть ли налог на доходы от аренды в ОАЭ?
Нет. Доход от аренды в ОАЭ не облагается налогом — ставка 0%. Никаких деклараций и платежей государству с арендного дохода.
Сколько стоит купить квартиру в Дубае с учётом всех расходов?
К цене объекта добавьте 6–7%: 4% регистрационный сбор DLD, 2% агентская комиссия и административные сборы (~580 дирхам). На квартиру за 1 000 000 дирхам реальная сумма — около 1 062 000 дирхам.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Дубае?
Нет. Налог на прирост капитала в ОАЭ отсутствует — прибыль от продажи полностью ваша без деклараций и платежей государству.
Есть ли ежегодный налог на недвижимость в ОАЭ?
Нет ежегодного налога на имущество. Единственные регулярные расходы — сборы за обслуживание дома (service charges): 900–2 400 дирхам в год для однокомнатной квартиры.