ВНЖ в ОАЭ для инвестора: Golden Visa, Green Visa и виза владельца недвижимости
Три пути получить вид на жительство в ОАЭ через инвестиции и недвижимость. Требования, сроки, стоимость - актуально на июнь 2026.
*Актуально на: июнь 2026. Правила ВНЖ в ОАЭ обновляются регулярно - перед подачей документов сверяйте требования с официальным порталом ICA (Federal Authority for Identity and Citizenship).*
Для российского инвестора ВНЖ в ОАЭ - это не просто право жить в стране. Это банковский счёт без лишних вопросов, налоговое резидентство вне России, возможность открыть компанию и защитный актив на случай изменений дома. Разбираем три основных пути.
Три типа резидентства: быстрый обзор
| Тип | Срок | Минимальный порог | Спонсор |
|---|---|---|---|
| Golden Visa | 10 лет | AED 2 млн (~$545 тыс) в недвижимости | Не нужен |
| Green Visa | 5 лет | Нет (для фрилансеров/специалистов) | Не нужен |
| Виза владельца недвижимости | 2 года | AED 750 тыс (~$205 тыс) | Не нужен |
Все три типа дают право на Emirates ID, открытие счёта в банке ОАЭ, оформление водительских прав UAE, ввоз автомобиля и проживание семьи по зависимой визе.
Golden Visa: 10 лет без привязки к работодателю
Golden Visa появилась в 2019 году и с тех пор несколько раз расширялась. Сейчас это самый популярный вариант для состоятельных инвесторов.
Критерии получения через недвижимость:
Минимальная стоимость объекта - AED 2 млн (примерно $545 тыс по курсу 2026 года). Объект может быть:
- Готовый объект, выкупленный полностью
- На ипотеке - при условии, что уже выплачено не менее AED 2 млн банку
- Несколько объектов в совокупности на сумму AED 2 млн+
Объект должен быть зарегистрирован в DLD (Земельный департамент Дубая) или аналогичных органах других эмиратов.
Кто ещё получает Golden Visa:
Помимо инвесторов в недвижимость - предприниматели с бизнесом от AED 500 тыс, специалисты в медицине, науке, искусстве, спорте (по оценке профильного министерства), выпускники топ-университетов с GPA от 3.5.
Главные преимущества:
- Не нужен местный работодатель-спонсор
- Нет требования минимального срока пребывания в ОАЭ - можно жить где угодно, виза не аннулируется
- Включает супругу и детей до 25 лет как зависимых резидентов
- Дочери и незамужние женщины любого возраста - тоже покрываются
- Возможность нанимать домашний персонал
Срок оформления: 2-4 недели после подачи документов.
Green Visa: 5 лет для фрилансеров и специалистов
Green Visa введена в 2022 году - это альтернатива для тех, кто не достигает порога AED 2 млн на недвижимость, но имеет профессиональный доход или бизнес.
Кому подходит:
- Самозанятые и фрилансеры с лицензией UAE на ведение деятельности
- Наёмные специалисты с квалификационным уровнем (Bachelor+) и зарплатой от AED 15 тыс/мес
- Инвесторы в бизнес от AED 500 тыс в одобренных свободных зонах
Ключевое отличие от рабочей визы: не нужен работодатель-спонсор. Потеряли работу - виза не аннулируется немедленно, есть время найти новую или перейти на другую категорию.
Для фрилансеров: нужна freelance permit от одной из свободных зон ОАЭ (Dubai Media City, IFZA, Meydan и др.). Стоимость разрешения - от AED 7 500/год.
Виза владельца недвижимости: низкий порог входа
Самый доступный вариант по стоимости объекта. Подходит если бюджет не дотягивает до Golden Visa.
Требования:
- Объект стоимостью AED 750 тыс+ (примерно $205 тыс)
- Выкуплен полностью или ипотека - тогда выплаченная часть должна составлять AED 750 тыс+
- Объект не должен быть в аренде на весь срок (должна быть возможность заявить его как место проживания)
Ограничения по сравнению с Golden Visa:
- Срок 2 года, каждые два года продление
- Нет права нанимать домашний персонал через эту визу
- Зависимые родственники - только супруга и дети до 18 лет
Как недвижимость и ВНЖ работают вместе
Покупка объекта в Дубае за AED 2 млн+ решает две задачи одновременно: инвестиция с доходностью 6-9% годовых и основание для 10-летнего резидентства. Именно поэтому порог AED 2 млн стал de facto ориентиром для российских инвесторов, принимающих решение о переезде.
Важный нюанс: недвижимость можно купить на физическое лицо (тогда ВНЖ через неё) или на компанию (тогда нужен другой путь к личному ВНЖ). Для цели получения резидентства - всегда на физлицо.
Процесс оформления
Шаг 1. Подготовить пакет документов: загранпаспорт (срок не менее 6 месяцев), Title Deed или договор купли-продажи, медицинская страховка UAE, медосмотр в одобренном медцентре, фото.
Шаг 2. Подать заявление через ICA (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security) - онлайн или через партнёрские сервисные центры Amer, Tadbeer.
Шаг 3. Пройти биометрию и получить Emirates ID. После одобрения визы - 30 дней на въезд в ОАЭ для активации.
Шаг 4. Оформить Emirates ID (физическая карта). Без неё нет банковского счёта, SIM-карты и большинства бытовых услуг.
Стоимость оформления
Государственные сборы ICA для Golden Visa: около AED 2 800-4 000 за основного заявителя.
Медосмотр: AED 320-450 (включая тест на туберкулёз и анализы крови).
Emirates ID: AED 100-370 в зависимости от срока.
Агент или сервисный центр: AED 500-2 000 за сопровождение, если не подаёте сами.
Итого на одного человека: AED 4 000-7 000 ($1 100-1 900). На семью из 4 - умножайте примерно на 2,5 (зависимые дешевле).
Что изменилось в 2025-2026
ОАЭ регулярно расширяет категории Golden Visa - за последние два года добавили спортсменов, лицензированных нутрициологов, тренеров и часть категорий иностранных специалистов, работающих удалённо. Параллельно ужесточилась проверка источников средств при оформлении через инвестиции в бизнес.
Для инвесторов в недвижимость правила остаются стабильными с 2019 года: порог AED 2 млн не менялся, механизм не менялся. Это один из самых устойчивых элементов визовой системы ОАЭ.
Следите за обновлениями: официальный портал ICA - ica.gov.ae, портал Дубая - gdrfad.gov.ae.
Частые вопросы
Какой минимальный порог недвижимости для получения ВНЖ в ОАЭ?
Два порога. AED 750 тыс (~$205 тыс) - 2-летняя виза владельца недвижимости. AED 2 млн (~$545 тыс) - 10-летняя Golden Visa. Объект должен быть зарегистрирован на физическое лицо в DLD.
Нужно ли постоянно жить в ОАЭ чтобы сохранить Golden Visa?
Нет. У Golden Visa нет требования минимального срока пребывания в стране. Можно жить в России и приезжать в ОАЭ когда удобно - виза не аннулируется. Это принципиальное отличие от стандартной рабочей визы.
Можно ли получить Golden Visa на объект в ипотеке?
Да, если уже выплаченная банку сумма составляет не менее AED 2 млн. Размер первоначального взноса плюс выплаченное тело кредита суммируются. Остаток долга не учитывается.
Сколько времени занимает оформление Golden Visa?
Обычно 2-4 недели от подачи полного пакета документов до получения Emirates ID. Медосмотр нужно пройти заранее - он занимает 1-3 дня с учётом ожидания результатов.
Включает ли виза инвестора членов семьи?
Golden Visa - да: супруга, дети до 25 лет, незамужние дочери любого возраста. Виза владельца недвижимости (2 года) - только супруга и дети до 18 лет. Оформляется как зависимая виза, отдельное заявление.
Даёт ли ВНЖ ОАЭ налоговое резидентство?
Emirates ID и ВНЖ - необходимое условие для оформления UAE Tax Residency Certificate. Но сам по себе ВНЖ не делает вас автоматически налоговым резидентом: нужно доказать центр жизненных интересов в ОАЭ. Для выхода из налогового резидентства России нужна отдельная процедура.